양치승 15억 전세사기 피해 실화를 통한 전세사기 예방 완벽 가이드

 

최근 유명 헬스트레이너 양치승 씨가 전세사기로 무려 15억 원의 피해를 입고 25년간 운영해 온 헬스장을 폐업했다는 소식이 전해져 많은 이들에게 충격을 안겨주고 있습니다. 2025년 10월 현재, 전세사기는 더 이상 남의 일이 아닌 우리 모두가 조심해야 할 현실이 되었습니다. 오늘은 양치승 씨의 안타까운 사례를 통해 전세사기의 실태를 살펴보고, 여러분이 절대 피해자가 되지 않도록 구체적인 예방법을 상세히 알려 드리겠습니다.

 

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양치승 헬스트레이너, 15억 날리고 국회까지 간 사연

 

사진 출처: 매일경제 뉴스

 

믿을 수 없는 피해 규모

 

2025년 10월 13일, 양치승 씨는 국회 국토교통위원회 국정감사에 참고인으로 출석해 개인 피해액이 보증금 3억 5천만 원을 포함해 약 15억 원에 달한다고 밝혔습니다. 더욱 충격적인 것은 전체 피해 임차인이 16개 업체, 총 피해 금액이 40억 원에 이른다는 사실입니다.

 

양 씨는 2019년 서울 논현동에 헬스장을 개업했지만, 3년 후 청천벽력 같은 소식을 듣게 됩니다. 해당 건물이 기부채납 조건으로 지어진 공공시설이라는 사실이 뒤늦게 밝혀진 것입니다. 결국 2022년 강남구의 퇴거 명령으로 헬스장은 폐업하게 되었습니다.

 

"피해자가 범법자가 되는 현실"

가장 가슴 아픈 부분은 피해자들이 오히려 가해자로 몰리는 상황입니다. 양치승 씨는 "국가가 운영하는 시설이라 안전하다고 믿었지만, 결국 공공재산을 무단 사용했다는 이유로 형사 고소를 당했다"며 "대부분의 임차인들이 범법자가 됐다"고 토로했습니다.

 

이는 단순한 금전적 피해를 넘어서 선의의 피해자들이 법적 처벌까지 받을 수 있는 구조적 문제를 보여줍니다. 양 씨는 "25년간 체육관을 운영하며 이런 경우는 처음"이라며 "개발업자와 공무원이 결탁하면 신종 전세사기가 가능하다는 걸 뼈저리게 느꼈다"고 말했습니다.

 

 

 

전세사기, 진화하는 수법들

 

1. 깡통전세 - 가장 흔한 함정

깡통전세는 주택 가격보다 전세가격이 높거나 비슷한 수준인 경우를 말합니다. 집값이 떨어지면 임대인이 전세금을 돌려줄 능력이 없어지는 구조죠. 주택의 매매가격과 전세보증금을 비교해서 보증금이 시세의 80%를 넘지 않는지 확인해야 합니다.

 

2. 무자본 갭투자 사기

최근 급증하는 유형으로, 임대인이 적은 자본금으로 여러 채의 집을 구입한 후 전세를 놓는 방식입니다. 시세 차익을 노리다가 집값이 하락하면 전세금을 돌려줄 수 없게 됩니다.

 

3. 명의 도용 및 위조 계약

진짜 집주인이 아닌 사람이 계약을 진행하는 명의 도용 계약도 주의해야 합니다. 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 반드시 확인이 필요합니다.

 

4. 공공시설 불법 임대 (양치승 사례)

양치승 씨의 경우처럼 공공시설을 불법으로 임대하는 신종 사기 수법도 등장했습니다. 겉으로는 정상적인 상가나 건물로 보이지만, 실제로는 임대가 불가능한 시설인 경우입니다.

 

 

 

 

전세사기 예방, 이것만은 꼭 확인하세요!

 

1. 계약 전 필수 체크리스트!!

1) 등기부등본 꼼꼼히 확인하기

등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 을구에서 근저당 및 전세권 확인이 가능합니다. 특히 다음 사항을 중점적으로 확인하세요:

• 소유자 정보: 계약하려는 임대인과 등기상 소유자가 동일인물인지
• 근저당 설정: 대출금액이 얼마나 되는지
• 가압류, 가처분: 법적 분쟁이 있는지
• 전세권 설정: 선순위 임차인이 있는지

 

2) 전세가율 확인 (70% 규칙)

전세보증금과 선순위 채권(근저당, 선순위 보증금 등)이 집값의 70% 넘는 주택은 깡통전세 위험이 높습니다.

 

전세가율 계산법:

전세가율 = (전세보증금 + 선순위채권) ÷ 주택가격 × 100

예시: 5억 원 아파트에 근저당 2억 원, 전세금 2억 원인 경우 → (2억 + 2억) ÷ 5억 × 100 = 80% (위험!)

 

3) 임대인 신원 확인

• 신분증과 등기부등본 대조
• 대리인 계약 시 위임장 및 인감증명서 확인
• 임대인 직접 만나서 계약 진행

4) 공인중개사 검증

공인중개사의 정상 영업 여부를 브이월드 또는 부동산거래 전자계약시스템(->중개 및 법무대리인 찾기)에서 조회할 수 있습니다.

무등록 중개업자나 자격정지 중개사를 통한 계약은 피해야 합니다.

 

2. 계약 시 주의사항

1. 특약사항 명시

계약서에 다음 내용을 특약으로 명시하세요:

• "임대인은 계약기간 중 근저당 설정을 하지 않는다"
• "보증금 반환 시까지 소유권 이전을 하지 않는다"
• "전세보증보험 가입에 협조한다"

2. 계약금은 최소한으로

계약금은 전체 보증금의 5~10% 수준으로 최소화하고, 잔금 지급 전 등기부등본을 재확인하세요.

 

3. 입주 후 안전장치

1. 전입신고와 확정일자

이사하고 전입신고까지 해야만 대항력이 생깁니다. 이사 당일에 전입신고도 바로 해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

 

올바른 순서:

1. 이사 (짐 옮기기)
2. 당일 전입신고
3. 확정일자 받기
4. 다음날 0시부터 대항력 발생

2. 전세보증보험 가입 (최강의 안전장치!)

전세보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해주는 제도입니다. 대표적인 보증기관에는 HF, HUG, SGI가 있습니다.

 

4. 전세보증보험 3대 기관 비교표

구분	HUG(주택도시보증공사)	HF(한국주택금융공사)	SGI(서울보증)
보증한도	수도권 7억 원 그 외 5억 원	수도권 7억 원 그 외 5억 원	아파트 제한 없음 기타 10억 원
보증료율	연 0.115~0.154%	연 0.05~0.13%	연 0.184~0.27%
가입시기	잔금지급일/전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2 전	동일	동일
특징	가장 많이 이용 중간 수준의 보증료	보증료 가장 저렴 심사 까다로움	보증한도 높음 보증료 비쌈

 

SGI 보증보험은 보증료가 가장 높지만 아파트는 보증 한도 제한이 없고, 그 외 주택도 한도 부분에서 다른 보증기관보다 자유롭습니다. 따라서 전세보증금이 7억 이상인 주택이나 아파트에 거주하고 있을 때 추천됩니다.

 

 

 

전세사기 당했을 때 대처방법

 

1. 즉시 해야 할 일

1. 내용증명 발송: 계약해지 및 보증금 반환 요구
2. 보증보험 청구: 가입한 경우 즉시 청구
3. 법적 조치:

2. 피해 구제 제도 활용

• 전세사기피해지원센터: 1533-8119
• 주택도시보증공사(HUG): 1566-9009
• 한국주택금융공사(HF): 1688-8114
• 대한법률구조공단: 132

 

 

 

양치승 헬스트레이너 사건이 주는 교훈

 

양치승 씨의 사례는 누구나 전세사기의 피해자가 될 수 있다는 것을 보여줍니다. 25년간 사업을 운영해온 베테란 사업가도 정교한 사기 수법에 속았다는 사실은 우리 모두에게 경각심을 일깨웁니다.

 

김윤덕 국토교통부 장관은 "민간투자사업의 임차인 보호 방안을 마련해 유사 피해가 재발하지 않도록 하겠다"고 밝혔지만, 제도 개선을 기다리기보다는 스스로 철저히 대비하는 것이 중요합니다.

 

 

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마무리하며 - 안전한 전세, 불가능하지 않다

 

전세사기가 기승을 부리는 요즘, 무작정 두려워하기보다는 정확한 정보로 무장하는 것이 중요합니다. 오늘 소개해드린 예방법들을 체크리스트로 만들어 하나하나 확인한다면, 전세사기로부터 여러분의 소중한 재산을 지킬 수 있을 것입니다.

 

특히 전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다. 보증료가 아깝다고 생각하지 마세요. 연간 수십만 원의 보증료로 수억 원의 전세금을 지킬 수 있다면, 이보다 현명한 투자가 어디 있겠습니까?

 

양치승 씨와 같은 피해자가 더 이상 나오지 않기를 바라며, 모든 세입자들이 안전하고 행복한 주거생활을 누리시길 진심으로 응원합니다. 전세 계약을 앞두고 계시다면, 이 글을 북마크해두고 꼭 다시 한 번 확인해보세요!

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